Malafide K(r)otbazen

Al 17 jaar geleden schreef Veto over de malafide waarborgtoestanden bij Leuvense kotbazen. Het gaat om kotbazen die consequent 'vergeten' om een door de student betaalde waarborg terug te storten nadat die student al lang uit dat kot getrokken is.

Waar borgen ze die huur?

Ook nu worden studenten hier regelmatig mee geconfronteerd. Kotbazen als Appeltans maken misbruik van het feit dat veel studenten niet de stap durven zetten om naar het gerecht te stappen om hun waarborg terug te vragen.

Studentenkoepel LOKO bemiddelt in dat soort waarborggeschillen; een advocaat verbonden aan LOKO kan hierbij ingeschakeld worden. Er worden bij LOKO zo’n vijftiental huurwaarborgzaken per jaar beslecht. Bij dit soort praktijken is het moeilijk om door de mand te vallen. ‘Kotbazen kunnen in de rechtbank immers telkens opnieuw zeggen dat het een vergissing was’, aldus Laurens Storms, een advocaat die al zo’n waarborgzaak tegen Appeltans verdedigde.

Appeltans is echter niet de enige kotbaas die zich aan waarborgpraktijken schuldig lijkt te maken. Studentcomfort eiste volgens een anonieme getuige dat ze eerst een waarborgbewijs moest leveren voor ze haar waarborg terug kon krijgen. Hier was echter op voorhand niets over gezegd.

Verdwenen bedden

Een andere bewoner van Studentcomfort had een nog merkwaardiger verhaal.

‘Van 2013 tot 2016 huurden drie vrienden en ik een appartement van Studentencomfort’, vertelt Bart*. Toen ze in het kot trokken was er een mondeling overleg waarbij ze de overbodige bedden in de kelder mochten stockeren. ‘We konden tot het tweede jaar van onze huur in de kelder, maar bij het begin van het derde jaar was de deur ineens op slot. We stelden ons hier niet te veel vragen bij en dachten dat onze bedden daar wel veilig stonden. Net voor onze uittrede in juli ongeveer waren we echter gaan kijken in de kelder en de bedden stonden niet meer in onze opslagruimte’, vertelt Bart.

De studenten stuurden een mail om de kotbaas in te lichten. ‘Daarop kregen we geen reactie, ondertussen kwamen ze wel de eindplaatsbeschrijving doen. Toen vertelden ze dat het perfect in orde was; we moesten enkel 50 euro boilerkosten betalen en dan zouden we onze waarborg terugkrijgen.’ Niets was minder waar. ‘We hadden onze handtekening al gezet op het contract om de waarborg terug te krijgen, maar ineens kregen we een mail dat we voor vier bedden 400 euro moesten betalen of we kregen de waarborg niet terug.’

‘In de eerste plaats waren het maar twee bedden’, verzucht Bart*. ‘Wij gingen dus praten met mensen van Studentcomfort om dat uit te leggen en dat 100 euro voor die kaders bovendien nogal veel was. We wilden maximum 200 euro betalen mits dit überhaupt onze verantwoordelijkheid zou zijn. Mijn vriend belde hem op om een rustig gesprek te hebben over de bedden en bleef zeer diplomatisch, maar Javedani van Studentcomfort begon heel agressief te doen en noemde ons crapuul. Hij zei dat er achteraf enkel nog via mail kon worden gecommuniceerd.'

Wij spraken met drie studenten die hun waarborg niet terug kregen, of pas na aanzienlijk dreigen met naar het gerecht te stappen. In de Facebookgroep AAF (Anti-Appeltans Front) zitten 151 leden. Hier geven de studenten het relaas van hun moeilijkheden met die waarborg. ‘Ik heb het wel teruggekregen, na twee aangetekende brieven en een brief van een advocaat’, post een van die studenten.

Extra kosten

Ook aanrekenen van extra kosten lijkt een veelgebruikte techniek om nog meer geld uit studenten te persen. Zo kreeg Anna* zes maanden na veranderen van kot een mail van kotbaas Appeltans dat hij niet alleen de huurwaarborg achterhoudt, maar ook een extra rekening taxeert voor een bedrag van 3.000 euro. ‘Dit bedrag was volgens hem gebaseerd op drie dingen, alle drie onterecht’, vertelt Anna.

‘Zo zou ik achterstallige elektriciteitskosten hebben. Later las ik hierover in verschillende artikels dat dit zijn handelsmerk zou zijn’, merkt Anna op. ‘Ook moest ik bijbetalen omdat ik geen eigen vuilniszakken kocht, zoals de andere kotgenoten. Maar aangezien mijn moeder mij vrijdags op kot kwam halen, nam ik dat beetje vuilnis gewoon mee naar huis om dat daar weg te gooien. Dat is mijns inziens volledig mijn recht.’

‘Appeltans vroeg daarbovenop ook nog eens achterstallige huurkosten, terwijl we steeds elke maand op tijd betaald hadden, we hadden daar zelfs betalingsbewijzen van’, aldus Anna. ‘Hij zou de huurwaarborg pas teruggeven als deze extra onterechte kosten betaald waren. En dat terwijl er ook nog eens enorm veel mankementen aan het kot waren.’

Appeltans lijkt er van uit te gaan dat naïeve studenten allerlei extra kosten wel zullen betalen. Elisa kreeg 650 euro aan stadstaksen op haar rekening, zonder dat dat moest. ‘Ik heb hierover toen contact met hem proberen op te nemen, maar kreeg nooit reactie op mijn schrijven’, vertelt Elisa. ‘Daarna ben ik naar vredegerecht gegaan, toen heb ik een regeling opgesteld waardoor ik het geld terugkreeg.’

Schade, schimmel en schijtzooi

Veel getuigen geven ook aan dat de koten waarin ze terechtkomen allesbehalve 'goed leefbaar' blijken. Zo getuigt Anna, die op een kot van Appeltans zat, dat haar kot enkele jaren geleden onbewoonbaar was verklaard, maar vervolgens door Appeltans gewoon aan haar verhuurd werd. ‘Bovendien hing er een enorme stank, waardoor ik de kelder niet kon betreden. En doordat het vuilnis in de keuken werd opgestapeld zaten er massa's muizen. Er was ook altijd iets kapot, hij liet het kot gewoon verloederen.’

Maar het meest verbazingwekkende moest nog komen. ‘Meneer Appeltans betaalde niet voor TV-aansluiting, maar tapte deze gewoon af van de kast die buiten aan het kot stond, dit heb ik hem zelf zien doen en hierdoor had ik gratis TV op mijn kamer’, besluit Anna.

Wanneer Anna hierover met Appeltans in contact trad, kreeg ze enkel een boze mail in shift lock terug: er viel niet te praten. Ze is vervolgens naar de Studentenhuisvestingsdienst en het gerecht gestapt.

Bij Amelie was er schimmel en zelden warm water. ‘Nadat ik terugkwam van vakantiewerk in juni was er een paar dagen geen stroom, was het water afgesloten door een lek en stond alles onder water, het vuilnis uit de keuken dreef rond. Vervolgens ben ik bij een nicht van mijn neef ingetrokken, omdat ik daar niet kon wonen.’

Ook Hans Boeckx, die ondertussen zes jaar geleden in een kot van Appeltans vertoefde, spreekt van schimmel op zijn kot. ‘Iemand op kot liep zelfs een luchtweginfectie op. Ook was mijn kitchenette niet geaard, waardoor ik steeds een milde elektrische schok kreeg wanneer ik water nam.’

Ook hier weigerde Appeltans in contact te treden over zaken die niet in orde waren. ‘Mijn vader is redelijk assertief, maar werd bij contactname meteen afgewimpeld en zelfs afgebekt’, vervolgt Hans. ‘Hij besloot toen uiteindelijk te stoppen met te betalen, we wisten toch dat het niet meer goed zou komen. Vervolgens verdween ook mijn internet.’

Ook de studenten wiens kot wegbrandde waar we begin dit jaar over berichtten, gaven aan dat communicatie met Appeltans onmogelijk is.

Duizend namen en adressen

De slechte communicatie is een typerend kenmerk van malafide kotbazen. Door eindeloze afwimpelingen, agressief taalgebruik en het louter niet antwoorden wapenen ze zich tegen studenten met klachten.

Ook maakt Appeltans bijvoorbeeld gebruik van een heleboel namen en pseudoniemen om zich achter te verschuilen. Bovendien is het adres dat hij opgeeft aan studenten dat van een winkel waar een zekere L. Strauven woont. Volgens een getuige ‘zodat Appeltans, die in het appartement erboven woont, kan zeggen dat hij die niet ontvangen heeft.’ Ook weten studenten vaak niet of ze nu met vader (Arnold) of zoon (Manu) Appeltans te maken hebben. Verder wordt op AAF gewaarschuwd voor de pseudoniemen Stan Donck, Abizzkot en Arlimo.

We spraken bijvoorbeeld met een advocaat die een zaak tegen Appeltans verdedigde. Die student in kwestie wist niet eens dat ze met Appeltans te maken had. Op haar kotcontract stond de naam L. Strauven, vermits ze steeds contact had met een man, dacht ze dat dit haar huurder was. Bleek echter dat Lizy Strauven de vrouw is van Arnold Appeltans, waarachter hij zich verschuilt, vermoedelijk om zijn eigen slechte naam te vermijden.

Ook in dit geval werd de waarborg niet terugbetaald, waarop de cliënt naar het gerecht stapte. Voor de zitting werd de volledige waarborg plots terugbetaald. L. Strauven kwam niet opdagen op de zitting. Zij moet een vergoeding betalen van het gerecht via de advocaat, maar heeft dit tot nog toe niet gedaan.

Ook Bart, de student die plots moest opdraaien voor uit de kelder verdwenen bedden, getuigt over problematische communicatie met kotbaas Javedani. ‘We kregen geen afspraak, ze zeiden dat er enkel via mail kon gecommuniceerd worden. Uiteindelijk kreeg een van mijn kotgenoten het nummer van de kotbaas. Hij belde hem op om een rustig gesprek te hebben over de bedden en bleef zeer diplomatisch, maar Javedani begon heel agressief te doen en noemde ons crapuul. Hij zei dat er achteraf enkel nog via mail kon worden gecommuniceerd. Wij hoorden ook van de huisvestingsdienst dat dit wel vaker gebeurt zodat studenten de kwestie laten vallen en snel geld sturen.’

Collectief terugslaan

Wat de omvang van de kotbazen is, is onduidelijk. Volgens Devillé ligt de omvang van de grootste kotbazen tussen de vijfhonderd en de duizend eenheden.

Een groot probleem met deze kotbazen is dat ze zich in elke zaak weer kunnen verschuilen achter zogenaamde 'nalatigheid'. Die zaken worden immers niet met elkaar in verband gebracht. ‘Wanneer studenten echter dossiers samenleggen en samen een aanklacht indienen, zouden die kotbazen sterker aangepakt kunnen worden’, vertelt Storms, een advocaat die een zaak tegen Appeltans verdedigde, ons nog.

In 2010 schreef Veto nog: ‘Er zijn nauwelijks officiële klachten tegen Appeltans en zijn malafide praktijken. Wel (...) een uitzonderlijke student die zelf naar de rechter stapt. Maar eigenlijk heeft Appeltans vrij spel. De Huisvestingsdienst van de universiteit weigert zijn koten sinds 2004 op Kotwijs.be te plaatsen (...) Verder onthoudt de Huisvestingsdienst zich van enige actie. Studentenraad LOKO moedigt studenten aan om toch een klacht in te dienen, die dan door hen gebundeld wordt en juridisch verder behandeld wordt. Het is dus aan gedupeerde studenten om zich assertiever op te stellen en collectief een klacht in te dienen, die door geen enkele instantie nog genegeerd zal kunnen worden.’

*namen met een asterisk zijn gefingeerde namen.