Klachten over Kotlink-koten van Appeltans: 'Ik werd wakker met muizen in mijn bed'

Vorige maand ging het proces tegen de familie Appeltans van start. Meer dan zeventig voormalige huurders stelden zich al burgerlijke partij. Momenteel verhuurt de familie vooral onder de naam Kotlink.

Het gaat om 19 panden. Geen enkel ervan heeft een kotlabel, en van de 24 panden die in het strafdossier voorkomen, verhuurt de familie Appeltans nog de helft via Kotlink.

Veto sprak met een twintigtal huidige en oud-huurders van Kotlink. Hoewel de situatie in de koten de voorbije jaren sterk verbeterd is sinds de aanstelling van een bewindvoerder enkele jaren geleden, hebben veel van hen nog steeds klachten.

De studenten getuigen over tuitelige infrastructuur, slechte hygiëne, stroeve communicatie met de werknemers en juridisch twijfelachtige huurcontracten. Kotlink zelf ontkent structurele problemen. 'We dragen de reputatie van Appeltans jammer genoeg mee, maar we hebben het beste voor met onze klanten', klinkt het.

Muizen in bed

'Ik werd 's nachts wakker met muizen in en langs mijn bed', vertelt *Elisa. De muizen krioelden overal op kot, ook in de gemeenschappelijke keuken. 'Daarop zijn we haast elke dag langs geweest op het kantoor van Kotlink, en stuurden we veel berichten', vertelt ze, 'maar we kregen pas echt hulp toen die muizenplaag ook in de media verscheen.'

Slechte hygiëne blijkt een rode draad bij de getuigende Kotlinkbewoners, al verschilt de situatie sterk per kot. 'Op zich wordt het hier wel mooi netjes gehouden', vertelt *Sofie, 'maar bij mij lag het probleem vooral aan de infrastructuur.'

Tot twee keer toe moest haar doucheput worden gerepareerd nadat er wc-rest uit naar boven spoot. Dat was de druppel voor Sofie: momenteel onderverhuurt ze haar kamer, terwijl ze zelf elders is gaan wonen.

Hoewel onderhoudskosten mee worden aangerekend in de huurcontracten van studenten, wordt er niet op elk kot even consequent schoongemaakt. 'Ik heb de indruk dat er pas echt goed wordt schoongemaakt wanneer er kandidaat-huurders worden verwacht', meent Elisa.

Weken zonder verwarming

Dat er al eens problemen kunnen opduiken in studentenkoten, ligt voor de studenten die we spraken voor de hand. De klacht die echter het vaakst opduikt, is de stroeve communicatie met de werknemers van Kotlink. Die zorgt ervoor dat problemen in sommige van de koten lang aanslepen.

*Karlien zat tot eind vorig academiejaar bij Kotlink op kot. Haar verwarming heeft gedurende de volledige huurperiode van drie jaar niet gewerkt. Toen ze de werknemers van Kotlink probeerde te bereiken, verliep dat steeds moeizaam. 'Je kreeg hen amper te pakken per sms, noch via mail, noch door te bellen.'

*Erika had hetzelfde voor, maar dan tijdens de blokperiode van december dit jaar: 'In putje winter is dat een nachtmerrie.' Voor sommige studenten duurt het weken vooraleer er antwoord is, en soms maanden eer dat een probleem is opgelost, dat blijkt uit communicatie via e-mail en Whatsapp die Veto kon inkijken.

'Ze zijn naar eigen zeggen goed bereikbaar, en hun kantoor is zogezegd dagelijks open, maar het kost je veel geduld en ettelijke kwade berichten voordat ze eindelijk antwoorden', zegt *Marie. 'Er is een noodnummer, maar dat is gewoon het privénummer van Manu Appeltans', vertelt ze. Die schiet echter relatief snel te hulp bij problemen, laat ze daarbij weten.

Appeltans achter de schermen

In alles behalve de naam is Kotlink nog steeds verbonden aan de familie Appeltans. In 2019 werd het bedrijf opgericht, al is het nog altijd onderdeel van Arlimo NV. Dat is dezelfde vennootschap waaronder de familie al jaren haar koten verhuurt.

Kotlink is echter vooralsnog niet opgenomen in het procesdossier dat momenteel tegen de familie loopt. Bij de oprichting ervan in 2019 bleek de negatieve reputatie van de naam Appeltans een grote kopzorg voor de familie. 'Een zekere Julie was mijn contactpersoon toen ik het kot huurde', vertelt *Karolien, toen ze in 2019 een kot huurde van Kotlink.

'Julie beweerde dat Kotlink de koten van Appeltans had overgekocht, en dat er dus geen enkele band meer tussen de twee bestond', aldus Karolien. Toen ze echter de huurcontracten van haar en andere kotgenoten vergeleek, kwam ze er alsnog achter dat de koten wel degelijk eigendom waren van Appeltans.

'Aan de telefoon bleef ze vasthouden aan de leugen', vertelt Karolien. Dat gesprek nam ze op en Veto kon het beluisteren. 'Voor mij was dit van in het begin al duidelijk dezelfde Appeltans, maar in een nieuw jasje', besluit ze.

In januari 2020 werd Brusselse advocate Ilse van de Mieroop aangesteld als bewindvoerster van Arlimo NV. Ze kreeg de taak om de wantoestanden aan te pakken en ervoor te zorgen dat de huurcontracten in orde zijn. De problemen met het terugstorten van waarborgen, waar Appeltans om bekend stond, moest ze oplossen.

Vanaf 2021 werden twee broers in de twintig aangenomen in vaste dienst om het contact met klanten te verzorgen en het beheer van de koten te overzien.

Onwettige huurcontracten

'Art. 9 VERHAAL Geen enkel verhaal kan op de verhuurder gemaakt worden bij (ver)bouwingswerken, bij stoornissen van de nutsvoorzieningen (verwarming, water, elektriciteit, bel en/of parlofoon, internet,...) noch bij persoonlijke schade opgelopen eender waar in het complex', luidt het huurcontract van een huidige huurder bij Kotlink.

'Flauwekul', reageert Jan Doucet van de huurdersbond Vlaams-Brabant op dat artikel. 'Een verhuurder is altijd tot op zekere hoogte aansprakelijk. Er zijn nu eenmaal vereisten voor woningkwaliteit die onder dwingend recht vallen, een contract belet dat niet.'

Er blijken heel wat twijfelachtig zaken te zijn in de contracten die Kotlink uitdeelt aan haar huurders. Veto kon de hand leggen op een van de contracten die op dit ogenblik worden uitgedeeld aan kandidaat-huurders. De vzw Wetswinkel Leuven ziet daar een heleboel graten in.

Zo zouden er vooreerst administratieve dossierkosten apart worden aangerekend, wat al twee tot drie jaar verboden is, aldus de Wetswinkel. Het is wettelijk gezien een kost die de verhuurder moet dragen. Katrien Devillé van de Huisvestingsdienst KU Leuven bevestigt dat. Ook worden onderhoudskosten apart aangerekend, hoewel die volgens de Wetswinkel in de huurprijs zelf moeten zitten bij studentencontracten.

Omtrent de huurwaarborgen zijn de contracten eveneens dubbelzinnig. Wegens Appeltans' slechte reputatie inzake het terugstorten van de huurwaarborg, namen sommige huurders voorzorgen en vorderden ze zelf hun huurwaarborg terug door de laatste twee maanden huur niet te betalen.

Kotlink nam die regeling omtrent de huurwaarborg officieel op in hun huurcontracten. Volgens de Wetswinkel is dat in principe niet wenselijk, aangezien waarborgen bedoeld zijn om eventuele schade te compenseren.

Het valt dan ook op dat de contracten een clausule vermelden die stelt dat schade aan bijvoorbeeld meubels een aparte schadevergoeding vereist. Maar dat is juist waar een waarborg voor dient, aldus de Wetswinkel.

Daarnaast bevatten de contracten een wrang artikel over toegang tot het pand. 'De verhuurder zal steeds toegang hebben tot het verhuurde goed bij afwezigheid van de huurder, dit o.a voor het nodige nazicht, overmacht, onderhoud, herstellingen en bezichtigingen voor wederverhuur', luidt het.

Normaal gezien geldt er echter een algemeen betredingsverbod, met slechts enkele uitzonderingen, aldus de Wetswinkel. In andere gevallen, ook wat onderhoud betreft, moeten verhuurder en huurder onderling afspreken.

Erika maakte mee dat een werknemer van Kotlink dan wel via mail aankondigde dat hij ging langskomen, maar dat die mail pas tien minuten voor het bezoek werd verstuurd.

Zo zag Karlien plots foto's van haar huidige kamer op de website van Kotlink verschijnen. Zonder waarschuwing betrad een werknemer van Kotlink haar kamer, nam foto's en plaatste deze vervolgens online ter promotie. Karlien nam het heft in eigen handen en stuurde daarop een aangetekende brief.

Daarin kondigde ze aan dat ze naast de twee laatste maanden ook de derde als huurwaarborg zou achterhouden. Dat ter compensatie van 3 jaar zonder werkende verwarming, een periode zonder warm water, waarborg voor de sleutel en de privacyschending bij het onaangekondigd betreden en fotograferen van haar kamer.

Alle contracten die Veto hen voorlegde volledig onwettig noemen, zou te kort door de bocht zijn volgens Wetswinkel Leuven. Maar wat hen betreft kan er met zekerheid gesteld worden dat de contracten een hoop onwettige clausules bevatten.

Kotlink reageert

De twee broers van Kotlink reageren dat de contracten die ze gebruiken zijn opgesteld door bewindvoerster Ilse van de Mieroop en haar team. 'Zeker door de negatieve reputatie, wilden we ervoor zorgen dat alles juridisch gezien klopte', vertelt een van hen. Van de Mieroop zelf kon niet worden bereikt voor commentaar.

Daarom valt het op dat drie onafhankelijke instanties – Huurdersbond Vlaams-Brabant, Wetswinkel Leuven en Huisvestingsdienst KU Leuven – alsnog twijfels hebben over de desbetreffende contracten of clausules die Veto hen voorlegde.

Veto probeerde Manu Appeltans te bereiken voor commentaar, maar die weigerde hierop in te gaan. De twee broers die hij in dienst heeft waren wel beschikbaar voor commentaar.

Zij erkennen dat communicatie een werkpunt is, maar ontkennen structurele problemen. 'Gemiddeld geraken we binnen de week door al onze mails, en zijn we er snel bij als studenten vragen om bepaalde klusjes', vertelt een van hen.

Op de vraag of ze niet met een personeelstekort zitten, reageren ze overtuigend van niet: 'We schrijven momenteel wel een vacature uit voor een derde werknemer, maar met een echt tekort zitten we zeker niet.' Ze wijzen op de grote drukte die ze in piekperiodes ervaren, bijvoorbeeld wanneer nieuwe kandidaat-huurders de koten komen bezichtigen.

Slachtoffer van slechte reputatie?

Langdurige problemen met wifi of verwarming wijten de broers aan externe factoren, zoals een vaste levering van mazout of technische problemen bij internetproviders. Op de klacht van studenten dat ze te laat ingaan op meldingen van zo'n problemen, reageren ze ontkennend.

'Ik kan niet voor ieder kot in Leuven spreken, maar overal lopen er wel eens dingen mis', vertelt een van de broers. 'Wij hebben vooral als nadeel dat we de slechte reputatie uit het verleden meedragen.'

De band met Appeltans levert Kotlink een slechte naam op. De broers beweren daar erg transparant over te zijn: 'We zijn daar eerlijk over, Appeltans' naam staat ook steeds zichtbaar op het contract.'

De twee vinden Manu Appeltans een goede werkgever – hij zou wekelijks aanwezig zijn op kantoor en hier en daar bijspringen wanneer de broers met vragen zitten. Ze benadrukken dat ze ook veel tevreden huurders hebben, een aantal studenten die Veto sprak bevestigt dat ook. 'We hebben alleen maar de intentie om goed te doen, ook al dragen we een negatieve perceptie', aldus een van de broers.

*Elisa, Sofie, Karlien, Erika, Marie en Karolien zijn gefingeerde namen.