Hoe ontsnap ik aan malafide kottoestanden?

Ben je als kotganger gespaard gebleven van huurperikelen? Proficiat, je hebt geluk. Nochtans komt het merendeel wel eens in aanvaring met zijn kotbaas. In de discussies zijn ieders rechten en plichten onduidelijk en indien het misloopt, lijkt een juridische procedure buitenaards. Om helderheid te scheppen in het juridische kluwen, geeft Veto de tien vuistregels uit het huurrecht op maat van de kotstudent.

1. Plaats de huurwaarborg op een geblokkeerde rekening

Bij de start van het huurcontract zal de huisbaas vaak een huurwaarborg vragen. De waarborg is wettelijk beperkt tot het equivalent van een of twee maanden huur. Je kunt dit bedrag best storten op een geblokkeerde gemeenschappelijke rekening. De meeste banken bieden deze service aan. Zo kan de waarborg pas vrijkomen na de toestemming van zowel de huisbaas als de huurder. Ook de vrederechter kan de huurwaarborgrekening laten vrijgeven.

2. Maak een duidelijke plaatsbeschrijving

Om latere conflicten te vermijden, is het aangewezen om - voor je het kot betrekt - een gedetailleerde plaatsbeschrijving op te stellen. Dit is een document waarin de huisbaas en de huurder alle noemenswaardige schade aan het kot opnemen. De kotstudent en de huisbaas krijgen allebei een ondertekend exemplaar. Veel foto’s nemen is de boodschap!

3. Herstellingen zijn meestal voor de huisbaas

Als het contract niet specifiek regelt wie wat moet herstellen, val je terug op aanvullende rechtsregels. Over het algemeen zijn ‘grote herstellingen’ voor de huisbaas. Dit zijn kosten verbonden aan het gebouw op zich (bijvoorbeeld schimmel in de muren) of omwille van langdurige slijtage (bijvoorbeeld geroeste leidingen). Zogenaamde ‘kleine herstellingen en onderhoud’ zijn voor de huurder. Als je niet zeker bent over welk soort herstelling het gaat, kun je een kijkje nemen in de handige ZieZo!-brochure van de provincie Vlaams-Brabant.

4. De huisbaas moet je privacy respecteren

Je huisbaas mag in principe steeds zijn goed betreden, maar dit recht heeft grenzen. De verhuurder moet de huurder ‘rustig genot’ verschaffen. Zo mag je huisbaas niet zomaar zonder geldige reden binnenstormen in het midden van de nacht. Onder het ‘rustig genot’ valt ook het respecteren van de privacy. De verhuurder mag niet door je spullen snuisteren. Let op: dit kan anders zijn indien je inwoont bij een kotmadam.

5. Leuven is streng voor samenhuizen

Steeds meer studenten huren liever samen een woning dan een conventioneel kot. Nochtans is het samenhokken in een gezinswoning volgens het stadsbestuur van Leuven illegaal. Er bestaat geen wettelijk kader rond co-housing van studenten. Om een gezinswoning te betrekken moet je ‘een duurzame vorm van samenleven’ kunnen aantonen en er bovendien gedomicilieerd zijn. Aangezien (niet-werkende) studenten zich niet kunnen domiciliëren is dit problematisch. De huisbaas kan voor deze illegale vorm van samenwonen dan ook gestraft worden (bijvoorbeeld door confiscatie van de huurgelden).

6. Alles is onderhandelbaar

Bots je met je huisbaas op een probleem? Weet dat je in een overeenkomst steeds met de tegenpartij kunt onderhandelen over een passende oplossing. De nieuwe afspraak mag afwijken van je oude huurovereenkomst. Voorwaarde is dat zowel jij als je kotbaas ondubbelzinnig instemmen met de oplossing. Communicatie, bijvoorbeeld e-mails of sms’en, houd je best bij. Dit is bewijs van de nieuwe afspraak.

7. De politie heeft er niets mee te maken

De politie kan niets doen in geschillen tussen een huurder en zijn verhuurder. De politie kan wel bepaalde vaststellingen doen, bijvoorbeeld controleren of stedelijke reglementen worden nageleefd en overlast vaststellen. Maar ze kan geen overeenkomst laten ontbinden of schadevergoedingen toekennen. Hiervoor zal je naar de rechter moeten gaan.

8. Gratis verzoeningsprocedure bij vredegerecht

Bij elke vrederechter kun je kosteloos je huisbaas ‘oproepen tot verzoening’. Om een verzoening op te starten ga je naar de griffie (‘het secretariaat’) van het vredegerecht of je stuurt de griffie een gewone brief. Het vredegerecht zetelt in Leuven in de Vaartstraat 24. De rechtbank roept daarna je huisbaas op en onder toeziend oog van de vrederechter wordt er een nieuwe oplossing gezocht. De rechter bekrachtigt deze oplossing. De verzoening gebeurt evenwel op vrijwillige basis en je zal zelf je slaagkansen moeten inschatten. Indien er een latere juridische procedure volgt, heb je bewezen dat je een constructieve oplossing hebt gezocht.

9. Geen advocaat nodig voor vrederechter

De vrederechter heeft exclusieve bevoegdheid voor huurgeschillen. Je kan een procedure starten door een verzoekschrift ‘neer te leggen’. Het verzoekschrift is een document dat aan enkele formaliteiten moet voldoen. Dit document geef je af aan de griffie van het vredegerecht en zij stellen de dag vast dat je zaak voor de rechter komt. In tegenstelling tot de meeste rechtbanken hoef je je in het vredegerecht niet te laten vertegenwoordigen door een advocaat. Je kunt zelf je argumenten naar voor brengen. Let op: voorafgaand een juridische procedure moet je je tegenpartij steeds ‘in gebreke stellen.’ Je moet hem overduidelijk aanmanen om zijn plichten na te komen.

10. Gratis huuradvies

Op tal van plekken kun je terecht voor gratis huuradvies. Zo is er in Leuven de Wetswinkel, de Huisvestingsdienst van de KU Leuven en kun je beroep doen op juridische eerstelijnsbijstand.