Hoe meer dure appartementen voor lagere kot­prij­zen kunnen zorgen

De jaarlijkse kotenzoektocht is weer in zicht, waardoor in maart en april toekomstige studenten weer op zoek gaan naar een kot. De kotprijzen stijgen echter ieder jaar, zo blijkt uit het jaarlijkse Kotkompas van Stadim. Zo is de gemiddelde prijs over een periode van vijf academiejaren (2020-2024) met 100 euro gestegen, waardoor een studentenkamer dit academiejaar gemiddeld 575 euro kost per maand, inclusief kosten. 

Onderzoek van Andreas Mense, onderzoeker aan de Universiteit van Nürnberg, toonde aan dat meer nieuwbouw ervoor zorgt dat de prijzen van bestaande woningen dalen. 'Als er nieuwe eenheden op de markt verschij­nen, verhuizen mensen uit woni­ngen van "lagere kwaliteit" naar de nieuwbouw. Door deze bewegende verhuisketen krijg je snel prijsdalingen.'

De verhuisketen heeft ook effect op de Belgische kotenmarkt. 'Studentenkoten behoren tot de goedkopere woningen op de markt', licht Mense toe. 'Nieuwbouw is misschien niet interessant voor studenten, maar het nieuwe aanbod zal ook druk ontlasten van de kotenmarkt. Als door de verhuisketen de prijs van oudere apparte­menten daalt, kan het een interessan­te woonst voor studenten worden.'

Voor Lorenzo Van Tornhaut, project­ontwikkelaar en gastdocent aan de KU Leuven, bevestigt het onderzoek wat hij al langer ziet. 'Het onderzoek geeft een verklaring voor de dure koten in onder meer Leuven, Brussel en Gent. Die studenten­steden hebben een hoge kotgraad, wat zorgt voor druk op de woningmarkt. En hoe groter die concurrentie, hoe hoger de prijs wordt opgedreven.'

Beleidswijziging

Mense vindt daarom ook dat er moet nagedacht worden over sommige aspecten van het huidige beleid. Zo biedt de VUB haar studenten die recht hebben op een studie­toelage een bijkomende huurtoelage aan, maar volgens Mense is dat geen goed idee. 'Dat werkt gewoon niet als er onvoldoende koten zijn: die subsidies belanden dan bij de verhuurders in de vorm van hogere huur­prijzen. Je moet de focus simpelweg leggen op het bouwen van meer koten.'

Mense benadrukt dat universiteiten moeten inzetten op het aanbod. Dat de KU Leuven een 2500-tal gesubsidieerde koten verhuurt tegen een huurprijs op maat aan studenten uit gezinnen met een lager inkomen, ziet hij daarom wel als goed beleid. Bovendien hebben ze ook een impact op de privémarkt.

'Die gesubsidieerde projecten zijn doorgaans compacter, maar dat is een goed idee als je veel mensen wil huisvesten', zegt Mense. 'Het maakt studenten ook niet uit of ze een paar vierkante meter meer of minder hebben. Als er meer studenten in de residen­ties van de universiteit terecht­kunnen, gaat het voor iedereen gemakkelijker worden om op de privémarkt een kot te vinden.'

Ook Van Tornhaut vindt dat hogescholen en universiteiten moeten inzetten op eigen huisvesting. 'Ze bezitten gronden die zich vaak in het centrum van de stad bevinden. Als die ruimte gelabeld is als gemeenschaps­voorziening, gebruik ze dan voor studenten­koten.'

Meer internationals

Wat de kotenmarkt structureel onder druk zet, is het toenemende aantal internationale studenten. In tegenstelling tot hun Belgische medestudenten beginnen zij later te zoeken naar een kot omdat dat moeilijk is vanuit hun thuisland.

'Ze vergroten de vraag naar huisvesting en dat zal de prijzen opdrijven', analyseert Mense. 'Als ze maar een paar weken de tijd hebben om een kot te vinden, zijn ze waar­schijnlijk wanhopig. Ze gaan een hoge prijs betalen voor een lage kwaliteit om toch ergens te kunnen verblijven. De universiteit moet hen laten weten dat ze op tijd moeten zoeken naar een kot.'

Volgens Van Tornhaut moeten universiteiten zich dan ook bezinnen over het aantal internationale studenten dat ze willen ontvangen. 'Ze hebben, meer dan andere studenten, elk een kot nodig, waardoor de druk om een kot te vinden voor hen veel hoger is. De universiteit moet zich afvragen of ze hen wil en kan opvangen.'