Kotentekort? Het ergste moet nog komen

In 2020 bracht vastgoedadviseur Stadim samen met Diggit Student Life een studie uit over de Belgische kotenmarkt. Een van de meest opzienbarende conclusies: op basis van de demografie en de toename van buitenlandse studenten zijn er tegen 2030 95.000 extra koten nodig in België.

Dat cijfer is zorgwekkend, zeker aangezien in Leuven nu al het idee van een kotentekort leeft. Bij zowel Kotweb als Xior is alles al verhuurd, veel vroeger dan andere jaren. Er komen ook dagelijks nog nieuwe aanvragen binnen. Volgens Sandra Aznar van Xior is er dus wel degelijk sprake van een kotentekort in Leuven dit jaar.

Containerkoten

Ook directeur Studentenvoorzieningen van de KU Leuven Ann Gaublomme erkent dat er dit jaar een kotentekort is: 'Het is op dit moment zeker juist om te stellen dat er in Leuven zo goed als geen aanbod meer is.' Over hoe groot dat tekort zou zijn, heeft niemand precieze cijfers.

Aan de wortel van het probleem dit jaar ligt wellicht de coronacrisis: studenten willen na twee jaar thuiszitten ten volle beleven wat het is om student te zijn en daar hoort ook een kot bij. Daarnaast is er, eveneens door COVID-19, een accumulatie van Erasmusstudenten en studenten die nog niet meteen de arbeidsmarkt opgaan en een jaartje verder studeren.

Volgens Wim Desmet, algemeen beheerder van de KU Leuven, heeft de universiteit voldoende geanticipeerd op dat corona-effect. Er zijn oplossingen zoals containerkoten – in KU Leuven-terminologie: 'mobiele studentenkamers' – of de tijdelijke huur van La Foresta, het Iers college en het Guido Gezellehuis.

Van een tekort wil Desmet dan ook niet spreken: 'Kijk, zie jij ze, de studenten die doelloos rondlopen op zoek naar een dak? Jij ziet ze niet, ik zie ze niet.' De piekopvang is volgens hem voorzien en de kotenmarkt zou in balans zijn.

Wallonië staat verder

De grootste slachtoffers van de kotenkrapte zijn internationale studenten. Zij komen later aan in België om tot de vaststelling te komen dat er amper nog koten vrij zijn. Ook bij Kotweb zijn de meeste aanvragen die nu nog binnenkomen van internationale studenten.

Bij een kotenkrapte spreekt het tevens voor zich, zo zegt Frederik Boumans van Stadim, dat er voor huisjesmelkers meer kansen liggen. Gaublomme zegt wel dat er op dit moment geen indicatoren zijn van meer misbruik, maar volgens Boumans staat er ook gewoonweg nog geen systeem op punt om de koten in Vlaanderen te monitoren. Men weet dus niet waar precies de uitwonende studenten zitten.

Er zullen altijd uitbuiters tussen de mazen van het net glippen. In Wallonië staan ze hier wel al verder in: daar hebben verhuurders een vergunning nodig om te mogen verhuren aan studenten, zo vertelt Boumans. In Leuven bestaat enkel het Kotlabel.

Kwantitatief en kwalitatief tekort

In een ideaal scenario staat 1 tot 1,5% van de koten vrij, zei toenmalig hoofd van de Huisvestingsdienst Ludo Clonen vier jaar geleden aan Veto. Op die manier worden verhuurders gedwongen om slechte koten in orde te brengen.

Gevraagd of dat nu het geval is, wil Wim Desmet niet van het cijfer weten. De redenering gaat niet op volgens hem. Tevens kunnen ze niet antwoorden op die vraag, omdat de universiteit geen toegang heeft tot de bezettingsgraad van de privémarkt.

'Wij kijken naar de realiteit en proberen vraag en aanbod met elkaar in balans te brengen. Onze inschatting is dat dat op dit moment het geval is en we zullen proberen dat te behouden', zo stelt Desmet. Boumans wijst echter wel op het verschil tussen een kwantitatief en een kwalitatief tekort: 'Niet alle koten zijn kwalitatief in orde om te verhuren, al gebeurt het soms wel.'

Babyboom

Wat brengt de toekomst dan? Het staat buiten kijf dat er kwalitatieve koten moeten bijkomen. Van die 95.000 koten die er voor 2030 moeten bijkomen voor heel België zal Leuven er wellicht aardig wat moeten leveren. Het is nu al de vierde grootste studentenstad en nergens anders zit er een groter aandeel van de studenten op kot: 80%. In de gemiddelde Belgische universiteitsstad is dat 40%.

70.000 van de 95.000 benodigde koten zouden te wijten zijn aan de verwachte aangroei van internationale studenten – internationale studenten zijn dan ook per definitie kotstudenten. Voor het overige zouden 25.000 extra koten nodig zijn voor binnenlandse studenten.

Die laatste zijn noodzakelijk omwille van de demografische groei van studenten. David de Smalen, lid van het Centrum voor Sociologisch onderzoek aan de KU Leuven, bevestigt: 'We zien dat we in Vlaanderen in 2021 op een historisch dieptepunt zitten wat betreft 17-24 jarigen. Dit deel van de bevolking zal de volgende jaren stijgen als we kijken naar de huidige hoeveelheid 12-16 jarigen.'

Desmet beaamt dat de KU Leuven anticipeert op de piek die er zit aan te komen in studentenaantallen – in de mate waarop er geanticipeerd kan worden. Er is ook iemand aangesteld om de kamermarkt te koppelen aan de stijgende cijfers, inschattingen te maken en als liaison met de stad mee naar concrete oplossingen en bijkomende capaciteit te zoeken.

Bij dat cijfer van 95.000 moeten volgens hem wel voldoende nuances geplaatst worden: 'Je hebt studies en getallen, maar die zijn indicatief. Dit is geen hogere wiskunde', aldus Desmet.

Naar Nederlandse taferelen?

Of het er nu 90.000 of 100.000 zullen zijn, dat de vraag zal toenemen staat buiten kijf. Maar hoe zit het aan de aanbodzijde? Directeur studentenvoorzieningen Gaublomme weet te vertellen dat de stad nu al een 500-tal vergunningen heeft goedgekeurd voor nieuwe koten.

Bij de opening van het academiejaar sprak de rector ook de ambitie uit om de komende jaren nog zo'n 3.000 koten bij te bouwen. Een einddatum gaf hij niet mee. Desmet verwijst verder naar nog bijkomende plannen voor nieuwe koten, maar niemand weet concreet welke projecten er dan nog zitten aan te komen en wanneer die te verwachten zijn. Dat is in sommige gevallen ook omdat het vertrouwelijke informatie betreft.

Zullen die inspanningen genoeg zijn? Dat kan niemand met zekerheid zeggen. In buurland Nederland waren er vorig jaar al 22.000 koten te weinig. De verwachting is dat er daar in 2024 zelfs in de meest gunstige scenario's al 50.000 koten tekort zullen zijn.

Nederland toont nu al wat voor somber toekomstbeeld een kotentekort kan opmaken. Verhuurders zijn er oppermachtig en buiten die machtspositie ook uit. Studenten die er geen kot vinden verblijven er wel eens in een Airbnb of op een camping, of pendelen uren per dag. Soms wordt er zelfs om seks gevraagd in ruil voor een kamer, zo schrijft de Observant.

Op kot in de randgemeentes

Waar ligt de oplossing dan? Het is een vraag die vooral nog meer vragen oproept. 'De stad waakt erover dat er geen oververzadiging van studenten in bepaalde wijken ontstaat', zegt Leuvens schepen voor Ruimtelijk Beleid Carl Devlies (CD&V). Het is dus maar zozeer de vraag of er in de binnenstad van Leuven koten kunnen blijven bijkomen telkens als er een tekort dreigt.

Mogelijk ligt de oplossing in residenties buiten de binnenstad. Desmet haalt het voorbeeld van La Foresta aan: 'U zegt dat is ver, maar is het té ver? Op een internationale schaal is dat niet ver.' La Foresta ligt op ongeveer drie kwartier met fiets of openbaar vervoer van de binnenstad. In de toekomst zouden meer residenties verder van Leuven-centrum een mogelijkheid kunnen zijn.

Dat is een oplossing aan de aanbodzijde, maar ook aan de vraagkant zijn er wel wat kritische bedenkingen te maken. Is het bijvoorbeeld nog verantwoord om zo sterk in te zetten op internationale studenten als de kans reëel is dat ze hier geen kot vinden? Zoals aangehaald: in het rapport van Stadim wordt driekwart van de nood aan extra koten veroorzaakt door internationale studenten.

'Op kot gaan': een narratief uit het verleden?

Tot slot moet misschien het huidige studeermodel in vraag gesteld worden: moeten studenten nog massaal op kot gaan? Tegenwoordig zijn er ook andere alternatieven zoals thuisonderwijs, dat ook in Nederland deel uitmaakt van de oplossing van het kotentekort.