Het janusgezicht van het Leuvense kotenoverschot

Van kotenkrapte naar overschot

‘Je moet dit overschot zien binnen een historisch kader’, begint schepen voor studentenzaken Bieke Verlinden. ‘Tien jaar geleden is de stad serieus beginnen te boomen en de universiteit groeide van 35 000 naar een 50 000-tal studenten. Die groei heeft een impact op de huizenmarkt.’ Studenten moesten vroeger op zoek gaan naar een kot, want het aanbod kon de vraag nauwelijks stillen. Het beleid diende maatregelen te treffen. Ludo Clonen, hoofd van de huisvestingsdienst van de KU Leuven, vertelt: ‘Toen er echt sprake was van een kotenkrapte, heeft de KU Leuven samen met de stad Leuven beslist dat er koten moesten bijkomen omdat de prijzen te snel stegen.’

Enerzijds wilde men de student beschermen door het evenwicht tussen vraag en aanbod te herstellen. Anderzijds hoopte de stad met een actiever beleid meer ademruimte te bekomen voor het gezinspatrimonium: woningen die illegaal in koten onderverdeeld werden, moesten terug naar de positie van gezinswoning om op die manier de prijzen voor de gewone Leuvenaar te drukken. Verlinden: ‘Als iedere gezinswoning in het potentiële vizier van een opbrengstwoning komt, weegt dat op de betaalbaarheid van een gezinswoning. Als je een woning hebt en je verhuurt die aan vijf studenten of één gezin, dan gaat dat uiteraard om een andere prijs. Als de euro’s beginnen te spreken, dreigt het gevaar de Leuvenaars te verdringen.’

Bewust beleid: kwaliteit en balans

Een streng beleid naar illegaal opgedeelde koten toe kon enkel als het gepaard zou gaan met een aanzienlijke groei van het aantal kamers. Ludo Clonen licht toe: ‘De KU Leuven heeft zelf 1500 koten bijgebouwd en via een overeenkomst met private projectontwikkelaars kwamen daar nog eens 1500 koten bij.’ Het gaat dan om de zogenaamde SWO-residenties, die moeten voldoen aan een aantal opgelegde voorwaarden.

Het plan is volgens de schepen goed uitgedraaid: ‘Waar we in feite altijd gevochten hebben tegen een tekort, is op dit moment onze gemeenschappelijke doelstelling geslaagd om een ontspanning te realiseren op de kotenmarkt.’ De student heeft handelingsmarge en koten in abominabele staat verdwijnen van de markt. Clonen: ‘Wij hopen dat het kotenoverschot druk zet op de verhuurders om hun koten in orde te brengen.’ Volgens Verlinden verloopt die beweging automatisch: ‘Omdat we in een concurrentiële setting zitten, gaan we ervan uit dat de kamers die niet aantrekkelijk zijn degene zijn die eruit vallen.’

Voor haar is de situatie zoals die er op dit moment uitziet – ze spreekt liever van een ‘ontspanning’ dan van een ‘overschot’ – de beste van alle mogelijke werelden: ‘De ideale situatie is een lichte ontspanning en ik denk dat we ons op dit moment in die situatie bevinden.’ Bij Ludo Clonen klinkt eenzelfde positieve toon: ‘Ik denk dat dit effectief een goede zaak is, zowel voor de student als voor de kotenmarkt op lange termijn.’ Over de ideale situatie spreekt hij echter niet. Daarvoor blijkt het overschot toch te groot: ‘We gaan uit van een leegstand van één à anderhalf procent om een gezonde kamermarkt te kunnen hebben. We zitten nu aan iets meer dan dat percentage.’

Het schetst de aanzet naar de andere kant van het verhaal. Want als het overschot buiten het spectrum van een gezonde kamermarkt valt, laten de gevolgen zich her en der toch voorspellen.

De druk op de kleine verhuurder

Een kotbaas getuigt: ‘Je ziet het als je rondloopt over straat, hoeveel opbrengsthuizen er al te koop staan.’ De druk op de verhuurder, en dan vooral op een specifiek type verhuurder, wordt volgens hem onhoudbaar: ‘Jaar na jaar komen er megablokken bij. De voorschriften worden alsmaar strenger. Je kunt dat als particulier bijna niet meer doen.’ Ook grote spelers hebben meer moeite om te verhuren, maar die hebben volgens de kotbaas meer marge: ‘Wie meerdere huizen vol studentenkoten verhuurt, heeft heel wat inkomsten gegenereerd. Die kunnen zich een paar jaar permitteren.’

Maar de stad maakt volgens hem de fout om de kleine kotverhuurder tegenover die grote spelers te benadelen: ‘Ik heb een meisje dat vorig jaar een kot van Appeltans (kotverhuurder met groot aantal studentenwoningen in Leuven, red.) huurde. Zij was zo blij dat dit jaar gewoon haar naam op de bel stond.’ Een andere kotverhuurder, die in zijn eigen woning twee kamers verhuurt, beaamt dat: ‘Die grote kotverhuurders zijn volgens mij nog een groter probleem dan de betonblokken. De opvolging in die kamers laat vaak te wensen over. Studenten doen wilde fuiven en er is niemand die zich verantwoordelijk acht.’

De eerste kotverhuurder zag de verhuur de laatste jaren fel veranderen: ‘Wie plaatst er nu nog een bordje met ‘te huur’ tegen de gevel? Dat verkleurt gewoon ter plekke.’ Koten worden gevonden via – vaak betalende – websites. ‘Je kunt dan niet tegen die grote privéinvesteerders op. Op het moment dat je op zo’n site begint te zoeken, staan al hun koten bovenaan.’

Het overschot hangt volgens hem samen met een negatieve houding van studenten die komen kijken: ‘Ze gedragen zich schofterig. Omdat er toch genoeg op de markt is, laten ze niet meer weten of ze de kamer zullen nemen of niet. Het is letterlijk alsof ze shoppen.’

Betonblokken en kotenimperiums

De andere kotbaas legt uit waarom de grote projecten problematisch zijn: ‘Vele van die kamers en studio’s in een grote residentie zijn na tien jaar afgeleefd. Duurzaam is dat niet echt. Daar komt nog bij dat het meestal om uitsluitend studentenwoningen gaat. Je zou beter kunnen kiezen voor een combinatie met appartementen voor privéverhuurders en bijvoorbeeld serviceflats. Op die manier heb je nooit het probleem van een studentengetto.’

De kamers van grote residenties die massaal samen op de markt komen, kunnen ook felle prijsdalingen teweegbrengen. Voor de student kan dat positief lijken, maar voor mensen die een investering gedaan hebben en bijvoorbeeld een huis gekocht hebben op basis van de verwachte inkomsten, draait dat negatief uit. De stad kan zich daar niet verschuilen, vindt de eerste kotbaas: ‘Zij hebben de bouwvergunning ondertekend. Ze willen op de markt inspelen en de immoprijzen doen zakken, maar op die manier kunnen investeringen van honderdduizenden euro’s even gehalveerd worden.’

Golfbeweging

Het kotenoverschot vertoont niet enkel een janusgezicht als het op beoordeling aankomt, ook wat het toekomstperspectief betreft, komen van verschillende kanten andere geluiden. Verlinden en Clonen benadrukken dat het geen statische toestand betreft. Dat geldt al op jaarbasis, zegt Verlinden: ‘Op de kamers zit een fluctuatie: kamers die nu leegstaan, worden later misschien alsnog ingevuld.’ Clonen trekt dat door naar de lange termijn: ‘We stellen vast dat de studentenkamermarkt een golfbeweging is. Op dit moment is er een overschot, maar binnen vijf à zes jaar kan er misschien weer een tekort zijn. De markt past zich aan en moet zich aanpassen.’

De twee kotbazen zien in de verwijzing naar de golfbeweging een vrijgeleide van de stad om geen gericht beleid te hoeven voeren. Volgens de eerste kotbaas wil het stadsbeleid niets anders dan de kleine opbrengstwoningen eruit. Die kunnen dan terug een gezinswoning worden en de student wordt in megablokken buiten de stad geduwd. Eerder dan een golf, gaat het volgens hem over een tendens die zich de komende jaren enkel zal verderzetten.

De tweede kotbaas beaamt dat de golfbeweging er is, maar denkt dat de verantwoordelijkheid van het beleid daarmee niet verdwijnt: ‘Er zijn zo veel what ifs of oncontroleerbare variabelen waarvan je niet weet wat het gaat geven, maar het is een beetje goedkoop om te zeggen dat we niets moeten doen omdat het golft.’ Volgens hem is een meer doordacht woonbeleid nodig, met goede communicatie en heldere wetgeving: ‘Er zijn zoveel meer creatieve oplossingen dan gewoon ergens een betonblok neer te zetten.’

Als voorbeeld wijst hij naar het zogenaamde kotmadam-principe, waarbij een gezin in eigen huis één of enkele kamers ter beschikking stelt voor studenten. In theorie juicht de stad dat toe, maar in de praktijk zou ze volgens hem meer kunnen doen om dat verder aan te moedigen: ‘In onze straat woont er bijvoorbeeld een oude mevrouw alleen in een groot huis. Misschien wil zij haar huis best delen met studenten.’ Op dit moment bereikt de stad echter niet genoeg van dit soort potentiële kamers, denkt de kotverhuurder: ‘Ik kan me inbeelden dat veel van die oude mensen geen zin hebben om alles administratief te regelen. Er zijn wel projecten, bijvoorbeeld naar gepensioneerde proffen toe, maar dat gebeurt nog veel te weinig.’

Studentenkamers voor niet-studenten

Zelf huisvest de kotverhuurder dit jaar een vluchteling. In zijn geval gaat het om iemand die ook in Leuven studeert, maar algemener zou het opvangen van vluchtelingen een mogelijke uitweg kunnen zijn uit het onverhuurd blijven van kamers. De kotbaas vertelt: ‘In het begin twijfelden we. We begonnen meer aanvragen te krijgen van vluchtelingen, maar wisten niet hoe het administratief precies zat.’

Dat bleek veel minder moeilijk dan gedacht: ‘Van zodra de woonst als opbrengstwoning is geregistreerd (dat is verplicht wanneer je je woning in koten onderverdeelt, red.), kan om het even wie daar een domicilie aangaan.’ Studentenwoningen hoeven dus niet aan studenten verhuurd te worden. De reden waarom veel eigenaars liever geen vluchtelingen huisvesten, is volgens hem enerzijds een soort vrees, maar ook het feit dat een groot percentage van de opbrengsthuizen niet in die naam staat geregistreerd. Dat komt aan de oppervlakte wanneer je een domicilie neemt. Het enige juiste beleid bestaat er volgens hem in heel secuur de kamers na te kijken wanneer de wettelijke termijn van tien jaar vergunning voor een opbrengstwoning is verstreken.

De laatste woorden over het kotenoverschot en de Leuvense huizenmarkt zijn nog niet gezegd. Voor de stad lijkt het om een win-win-situatie te gaan: leegstaande kamers betalen leegstandstaks en ze kan zich op de borst kloppen voor het herstel van een goede prijs-kwaliteitverhouding voor zowel studenten- als gezinswoningen. De student geniet mee van die beste van alle mogelijke werelden: hij moet niet halsstarrig op zoek naar een kot, maar kan rustig en kritisch een kamer uitkiezen. Bij de verhuurder is de onvrede echter groot. Door de grote spelers en betonblokken voelt de kleine kotverhuurder zijn positie in het gedrang komen. Het stadsbestuur keek toe en zag dat het goed was.